загрузка...

8.6. Земельный налог и аренда


Земельный участок может быть передан в аренду. Это следует из ст. 607 ГК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ не могут быть переданы в аренду участки, изъятые из оборота на основании п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Это участки, которые заняты:
- государственными природными заповедниками и национальными парками, за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ;
- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
- объектами организаций федеральной службы безопасности;
- объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
- объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
- объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
- объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
- воинскими и гражданскими захоронениями;
- инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны государственной границы Российской Федерации.
Если договор аренды земельного участка заключается на срок один год и более, то он подлежит государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ и ст. 26 ЗК РФ). Если этого сделано не будет, то договор аренды земельного участка считается незаключенным. Данный вывод подтверждается и судебной практикой, в частности постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.04.2008 N А33-11124/07-Ф02-1114/08 по делу N А33-11124/07.
Еще одно существенное условие договора аренды земельного участка - это объект аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). В договоре должно быть четко оговорены месторасположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и т.д. Без наличия такого условия договор аренды земельного участка может быть признан незаключенным (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.02.2010 по делу N А27-6313/2009).
Также существенным условием договора аренды является размер платы за пользование землей. При этом если участок находится в частной собственности, то размер платы и порядок, а также сроки ее внесения стороны договора устанавливают самостоятельно (п. 4 ст. 65 ЗК РФ).
Если же участок находится в собственности Российской Федерации или в собственности региональных или муниципальных властей, то сроки, порядок внесения и размер платы определяются следующим образом. Для земель Российской Федерации - Правительством РФ, для региональных земель - властями субъектов РФ, для муниципальных - органами местного самоуправления. Такой порядок закреплен в п.
3 ст. 65 ЗК РФ.
Из статьи 388 НК РФ следует, что организации в отношении арендованных участков не являются плательщиками земельного налога. Налог исчисляют физические лица, которые владеют участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
Следовательно, уплачивать налог должен арендодатель, у которого участок находится в собственности или на правах постоянного (бессрочного) пользования.
Такой порядок сохраняется и в случае, когда организация арендует участок у физического лица. В данном случае земельный налог должны уплачивать физические лица.
Если организация купила здание, земельный участок под которым был у прежнего владельца на правах аренды, то организация не является в данном случае плательщиком земельного налога. Объясняется это тем, что если прежнему владельцу земля под зданием принадлежала на правах собственности, то и к новому владельцу она переходит на тех же правах (п. 2 ст. 552 ГК РФ). Если участок не находился в собственности прежнего владельца, а к примеру, был им арендован, то и покупатель пользуется землей на аналогичных условиях. Это следует из п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ. Получается, в рассматриваемом случае к покупателю здания перешло право пользования земельным участком в виде аренды. И у него возникает обязанность по уплате арендной платы, а не земельного налога.
В случае когда организация арендует офис или часть здания, у нее не возникает обязанности уплачивать земельный налог. При заключении договора аренды право собственности на часть здания и соответствующую часть земли организации не переходит (абз. 1 ст. 606 и п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Арендная плата за пользование зданием включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено (или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка), если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Поэтому, если арендодатель хочет покрыть часть своих расходов по земельному налогу, необходимо предусмотреть в договоре аренды такие выплаты. В противном случае требования арендодателя возместить расходы на уплату земельного налога являются неправомерными.
При этом в договоре нельзя прописывать условие о том, что земельный налог вместо собственника участка будет платить арендатор. Ведь налоги в соответствии с налоговым законодательством должны уплачивать лица, являющиеся налогоплательщиками. Согласно ст. 3 НК РФ "ни на кого не может быть возложена обязанность уплачивать налоги и сборы, а также иные взносы и платежи, обладающие установленными НК РФ признаками налогов или сборов, не предусмотренные НК РФ либо установленные в ином порядке, чем это определено НК РФ".
<< | >>
Источник: Н.А. Сотников. Земельный налог. Экономико-правовой бюллетень №11.. 2010

Еще по теме 8.6. Земельный налог и аренда:

  1. Глава IV. ПОСТОЯННОЕ (БЕССРОЧНОЕ) ПОЛЬЗОВАНИЕ, ПОЖИЗНЕННОЕ НАСЛЕДУЕМОЕ ВЛАДЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ, ОГРАНИЧЕННОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЧУЖИМИ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ (СЕРВИТУТ), АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ СРОЧНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
  2. 69. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками. Пожизненное наследуемое владение земельными участками. Аренда. Сервитут
  3. 11.3.4. Земельный налог
  4. Статья 38. Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах)
  5. 6.1. Отчетный период по земельному налогу
  6. Н.А. Сотников. Земельный налог. Экономико-правовой бюллетень №11., 2010
  7. 8.5. Земельный налог по землям сельхозназначения
  8. 2.1. Порядок исчисления и уплаты земельного налога
  9. 2.2. Льготы по уплате земельного налога
  10. 2.2. С какого момента уплачивают земельный налог
  11. 8. Особенности исчисления и уплаты земельного налога в отдельных случаях
  12. 8.1. Земельный налог у организаций, имеющих обособленные подразделения
  13. Статья 22. Аренда земельных участков
  14. 2.3. Аренда земельных участков
  15. 2. Права на земельный участок при аренде строения
  16. Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка
  17. 16. Передача земельного участка собственником в аренду кооперативу