загрузка...

§ 1. Долженствования собственника жилого помещения

Насколько необъятной является юридическая литература о праве собственности, настолько мало исследователи обращаются к обязанностям обладателя данного субъективного права. Связь собственника со всеми третьими лицами, абсолютный характер данного правоотношения, не оставляют места для долженствований собственника. Именно поэтому различного рода долженствования собственника (чаще всего именуемые его бременем) относят либо к сфере реальных (фактических) отношений , либо рассматривают как оборотную (отрицательную) сторону содержания права собственности , либо напрямую включают долженствования собственника в содержание правомочий владения, пользования и распоряжения . Некоторые авторы, не обнаруживая у долженствований собственника «адресата» в виде обладателя субъективного права, приходят к выводам о том, что категория бремени есть «естественное следствие права собственности» (что на самом деле не раскрывает правовой природы данных долженствований). Однако несмотря на столь разные оценки взаимодействия права собственности и долженствований собственника, большинство авторов в итоге придают данным обязанно-стям публично-правовой характер. Последнюю позицию можно считать общепризнанной.

Представляется, что вопрос о долженствованиях собственника следует решать только тогда, когда будет проанализирована их природа, что, как минимум, требует разграничения понятий «бремя содержания» и «обязанность содержания», тем более, что Проект федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Проект ГК РФ) содержит ст. 234, впервые разграничившую понятия «бремя содержания вещи» и «обязанность по содержанию вещи» .

Поскольку до недавнего времени гражданское законодательство апеллировало исключительно понятием о бремени собственника, то и ученые, видимо, не ставили перед собой задачи проводить различия между данными правовыми явлениями. Обобщив то, каким образом данное понятие используется, можно выделить три основных подхода:

а) бремя – это единая обязанность или совокупность гражданско-правовых обязанностей собственника.

Так, в частности, Л.В. Кузнецова пишет, что «под бременем содержа-ния имущества в гражданском праве понимается гражданско-правовая обязанность субъекта права совершать определенные действия (а равно воздерживаться от совершения некоторых действий), а также нести расходы, обусловленные и связанные с обладанием имуществом, пользованием или в некоторых случаях с возможностью распоряжения им» ;

б) бремя – это не единая обязанность, не совокупность обязанностей собственника, а лишь удобный юридический термин, через который законодатель отразил идею о социальной функции собственности (о значимости ее не только для отдельного собственника, но и всего общества и государства, а потому о рекомендациях и долге собственника по заботе о своем имуществе). Наиболее четко об этом сказал А.П. Сергеев: «Бремя собственности не является для собственника юридической обязанностью. Скорее это внутренне присущее всякому расточительному хозяину естественное стремление использовать вещь как можно дольше» ;

в) бремя – это широкое понятие, которое охватывает в определенных случаях обязанности собственника, в других – его социальный долг.

В большей степени эта позиция применима к тем работам, где бремя содержания собственности раскрывается через обязанности совершения определенных действий , тем не менее, прямое указание о том, что бремя содержания является или нет обязанностью собственника, и всегда ли оно таковой является, отсутствует.

Можно полагать, что отождествление обязанности собственника по содержанию вещи и бремени его содержания недопустимо. Это не только не соответствует требованиям законодательства (пусть пока и планируемым), но и нарушает принцип юридической экономии: обозначение одним и тем же термином одинаковых явлений в праве не может иметь места.

В юридической литературе в понятие «бремя содержания имущества» традиционно включают:

- обязанность обеспечить сохранность имущества (охрана, страхование, особое хранение);

- обязанность нести расходы по поддержанию имущества в надлежа-щем состоянии;

- проведение текущего и капитального ремонта;

- обязанность по уплате налогов, сборов и иных платежей, связанных с обладанием;

- обязанность соблюдения норм и правил пользования этим имуще-ством.

Попытка систематизировать действия, которые собственник должен совершать для надлежайшего исполнения возложенного на него бремени, позволяет увидеть, что данные «долженствования»: а) закреплены как норами частного, так и публичного права; б) касаются совершения собственником как фактических (например, ремонт), так и юридических действий (например, страхование объекта); в) касаются совершения собственником активных действий, а также воздержания от совершения определенных действий. Указанное наглядно демонстрирует, что такое понимание бремени собственника, действительно, приводит к его смешению не только с понятием обязанности, но и с ограничениями субъективного права собственности. Соответственно, такой подход допустим только в том случае, если рассматривать бремя собственника как собирательное понятие, охватывающее широкий спектр правовых форм обязательного для собственника поведения. С позиции же отграничения бремени от иных долженствований следует указать: а) бремя есть результат отражения социальной функции собственности; б) практическое использование понятия бремени видеть в том, что ст. 210 ГК РФ направлена не на установление того, что должно делать (или не делать) лицо, неся бремя содержания, а на то, кто должен это бремя нести; в) последствием неисполнения долженствований, включающихся в бремя, считать исключительно несение рисков его утраты и повреждения; г) использовать категорию «бремя» для определения намерения лица по отношению к вещи: если лицо берет на себя бремя содержания вещи, то это означает, что оно считает себя ее собственником (добросовестный владелец) или желает им стать (наследник) .

Кроме этого те долженствования, которые включают в понятие «бре-мени содержания вещи», далеко не всегда можно отнести к действиям, обеспечивающим именно содержание объекта. Под содержанием вещи следует понимать такие действия собственника, которые должны обеспечивать ее физическую целостность, сохранность и поддерживали бы ее в том состоянии, в котором она будет пригодна выполнять свои основные функции. Ни страхование объекта, ни уплата налогов и некоторых иных обязательных платежей никак не могут отразиться на состоянии вещи и ее целостности. В этой связи представляется правильным разграничение понятий «бремени содержания вещи» и «бремени собственника по отношению к своей вещи». При этом первое имеет исключительно гражданско-правовое значение и может быть полностью сведено к гражданско-правовым формам: обязанностям и ограничениям. Второе – касается социальных аспектов понятия собственности.

Таким образом, понятие бремени собственника по отношению к своей вещи следует трактовать как необходимое поведение (социально-важное, предопределенное сложившимися в обществе материальными условиями и др.), а понятие бремени содержания вещи – как должное. Собственник, неся бремя своей собственности, действует так не столько в собственных интересах, сколько на пользу обществу в целом. Наложение на собственника обязанности поступить соответствующим образом в отношении своей вещи превращает данную необходимость в долженствование. В этом смысле весьма полезны те рассуждения, которые присутствуют в работе В.С. Ема с точки зрения его характеристики обязанности как необходимого поведения . Справедливая критика В.А. Белова об использовании данного термина не с общепринятым значением этого слова и следующий за этим логичный вывод о том, что от его применения следует отказаться в отношении понятия «обязанности», позволяет воспользоваться данной терминологической дискуссией для разграничения понятий «бремя собственника по отношению к вещи» и «бремя собственника по содержанию вещи».

Другой вывод, который следует из сказанного, такой: понятие бремени содержания вещи является собирательным и включает в себя долженствования двух видов: обязанности и ограничения. К изучению последних и стоит перейти, не забывая, что речь идет не вообще об ограничениях и обязанностях, а об ограничениях субъективного права и об обязанностях собственника.

Под частноправовыми обязанностями будут пониматься долженство-вания, обеспечивающие возможность существования и осуществления субъективного права. Такое обеспечение проявляется в том, что последствием ее неисполнения является либо возможность прибегнуть к принудительной силе государства для непосредственного ее осуществления, либо возможность наступления негативных последствий, что выступает для лица стимулом к определенному поведению. Причем как в том, так и в другом случае возможно также использование механизма гражданско-правовой ответственности.

Можно ли считать обязанности собственника, установленные в нормах гражданского, жилищного, земельного законодательства, частноправовыми обязанностями? Полагаем, что нет. Означает ли это, что обязанности собственника по содержанию вещи нужно считать публично-правовыми? И на этот вопрос нами дается отрицательный ответ. Поясним сказанное.

Ответ на первый вопрос не представляется нам требующим подробного комментария. Считать данное долженствование элементом хоть какого-либо правоотношения невозможно, поскольку нет того субъективного права, существование которого бы данная обязанность обеспечивала: ни права неопределенного количества лиц, ни права конкретного субъекта.

Однако отсутствие возможности в подобной квалификации еще не дает основания присоединиться к точке зрения, которую сегодня разделяют многие. Мы не согласны с мнением о публично-правовом характере данных обязанностей в связи с тем, что оно не дает однозначных ответов на следующие вопросы. Неужели публичное право нуждается в «дозволении» со стороны частного права в установлении подобного рода обязанностей? Почему содержание данных обязанностей формулируется в источниках частноправовой направленности? Почему последствия их неисполнения закрепляются там же и подчинены общим правилам гражданско-правовой ответственности? На каком основании публично-правовая обязанность вдруг частично «передается» третьим лицам, на основании либо норм закона, либо их договоренностей? Вероятно, потому, что природа данных долженствований не носит пуб-лично-правового характера.

Возможно, что природу данных долженствований нужно искать в интересе субъекта. Закон возлагает данные долженствования для того, чтобы способствовать наиболее эффективной реализации принадлежащего субъективного права. Это «обязанности», которые можно назвать «обязанностями для себя», «эгоистическими обязанностями», адресатом положительного эффекта от их исполнения является, в первую очередь, сам обладатель этого права . Безусловно, от того, что собственник содержит свое имущество, плюсы получает как все общество, государство, так и его отдельные представители (например, соседи), но от этого данное долженствование не превращается в публично-правовую обязанность, как и от того, что ее установил закон. В этой связи совершенно справедливыми выглядит следующее суждение Д. Б. Савельева: собственник несет расходы на содержание своего имущества не в силу обязательства перед кем-либо, а исходя из собственных интересов .

Мы предлагаем называть данные долженствования правореализационными обязанностями собственника, т. е. такой правовой формой должного поведения обладателя субъективного права собственности, которая направлена на создание условий для эффективного осуществления своего права. Именно тогда, когда нормы частного права возлагают на собственника обязанность по содержанию вещи, итоговой целью которой является сохранение объекта, возникает феномен совпадения права и обязанности. Одновременное существование схожей по содержанию возможности и долженствования позволяет ученым делать ошибочные выводы о том, что обязанность по содержанию вещи включается в правомочия субъективного права. Однако это недопустимо. Данные долженствования представляют собой самостоятельную правовую форму.

Правореализационные обязанности собственника жилого помещения – это обязанности по содержанию жилого помещения, которые включают в себя долженствования активного поведения. К ним относятся обязанности по осуществлению субъективного права путем управления, которые можно подразделить: а) на обязанность по голосованию на общем собрании; б) на обязанность по обеспечению жилых помещений и общего имущества необходимыми коммунальными услугами; в) на обязанность по проведению ремонта жилого помещения и общего имущества.

Соответственно, данную обязанность следует признать комбинированной (основной), тогда как конкретные обязанности (провести ремонт, уплатить платежи, необходимые для поддержания вещи в исправном состоянии (отопление в жилых помещениях) и т. п.) можно рассматривать как дополнительные (не основные) , совершение которых в итоге приводит к исполнению основной обязанности собственника. При этом «неосновные обязанности» в большей своей части включаются в содержание обязательственных отношений, выступая не обязанностями собственника, а всего лишь обязанностями стороны договора энергоснабжения – абонента, сторон договора управления и др. Таким образом, обязанность абонента по внесению платежей является лишь следствием обязанности собственника по вступлению в такие правоотношения, от которых он отказаться не может, что еще раз де-монстрирует особую черту жилищных отношений – их вынужденность.

Перейдем к более подробному анализу данных обязанностей.

Управление в жилищной сфере стало одной из самых востребованных научных тем, особенно после вступления в силу ЖК РФ. В ракурсе проводимого исследования следует констатировать, что управление понимается нами как осуществление права и исполнение правореализационной обязанности, а возможность управления («право управлять») не является самостоятельным правомочием субъективного права, а детализирует правомочие пользования и распоряжения.

Последнее утверждение получило наибольшую поддержку среди цивилистов . Различие позиций проявляется лишь в нюансах. Не проводя подробного анализа мнений, подтверждающих данный вывод, воспользуемся для их иллюстрации лишь кратким описанием, данным в другом исследовании. Так, «при этом, по мнению одних авторов, данная категория «может быть понята только под углом зрения правомочия распоряжения» (С. С. Алексеев); с точки зрения других ученых, «…может быть вполне раскрыта и реализована через правомочия пользования и распоряжения» (В.П. Камышанский); с позиции третьих авторов, «является ключом ко всей модели права собственности» (А.А. Рубанов) .

Наличие управления в сфере осуществления права и исполнения обя-занностей не может приводить к выводу об отсутствии подобных возможностей в субъективном праве собственности. Соответственно, в содержание субъективного права собственности включаются возможности, которые следует считать «управленческими», но которые лишь включаются в содержание иных правомочий (владения, пользования и распоряжения). Более богатый терминологический арсенал, который можно использовать применительно к сфере осуществления субъективных прав и исполнения обязанностей не говорит о том, что в содержании таких прав подобные возможности отсутствуют. Просто сфера фактических действий позволяет применять весь возможный лингвистический спектр, тогда как область правоотношений (прошедшая через законодательные формулировки) апеллирует более выверенными и устоявшимися формулировками.

Рассмотрение действий собственника по голосованию на общем собрании в качестве правообязанностей не редкость в юридической литературе. Так, И.В. Маркова отмечает: «Это, в свою очередь, возлагает на собственника обязанность участия в принятии решений на общем собрании (обеспечения реализации его права голоса). Иначе говоря, голосование собственника представляет собой не только реализацию его прав, но и выполнение им обязанностей» . В связи с этим автор полагает, что конструкция правообязанность в полной мере подлежит применению в анализируемой ситуации.

С этим утверждением, безусловно, следует согласиться, уточнив ряд моментов. Возможность принимать участие в управлении следует рассмат-ривать через призму многосубъектности (коллективности) субъективного права собственности. Надо полагать, что право собственника участвовать в собрании следует рассматривать как его право на участие в принятие решений в отношении принадлежащего имущества. Праву участия в принятии решения корреспондирует обязанность сособственников не препятствовать такому участию, обязанность информировать о предстоящем обсуждении соответствующих вопросов и т. д.

Обязанность собственника по участию в управлении обладает специ-фикой. Как известно, неисполнение обязанности (другими словами, то, что делает обязанность обязанностью) может влечь последствия двоякого рода:

а) понуждение к совершению активных действий самим обязанным лицом, либо совершение данных действий другими лицами, но которые служат для управомоченного лица «достаточной заменой действий лица обязанного» ;

б) прописывание в законодательстве последствий, восполняющих пассивность обязанной стороны, которые с неизбежностью наступят в случае уклонения от совершения определенных действий.

В случае неучастия собственника в принятии решения понуждение к совершению данных действий невозможно, да и неэффективно. В силу этого законодатель избрал второй способ стимулирования собственника к принятию решений в отношении имущества, находящегося на праве общей долевой собственности. Негативные последствия выражаются в том, что собственник вынужден подчиниться решению иных собственников (как черта отказа от реализации предоставленной возможности, когда пассивность собственника рассматривается как его согласие на любое возможное решение), одновременно подчиняясь решению большинства (несмотря на свое активное участие и возражение, что является проявлением одной из черт жилищных отношений – их вынужденности). Именно потому, что управление одновременно выступает как возможность и как долженствование, допустимо закрепление особых последствий, которые позволяют рассматривать данное поведение собственника как поведение должное.

Следующей правореализационной обязанностью, совпадаемой с соответствующей возможностью, является право-обязанность по обеспечению жилых помещений и общего имущества необходимыми коммунальными услугами.

Право быть обеспеченным коммунальными услугами слагается из двух неравнозначных основ. Первая основа – это право на обеспечение коммунальными услугами самого человека для его нормальной жизнедеятельности и безопасного для здоровья существования. В этом случае право требовать предоставить коммунальные услуги возникает на основе конституционного постулата о недопустимости произвольного лишения жилища, которое в ст. 3 ЖК РФ раскрывается вполне определенно: «Никто не может быть… ограничен в праве пользования жилищем, в том числе и в праве получения коммунальных услуг». Вторая ситуация – это право требовать предоставления коммунальных услуг, возникающее для обеспечения исполнения обязанности по содержанию жилого помещения и общего имущества, без обеспечения которых помещение придет в негодность.


Хотя и осуществление возможности, и исполнение обязанности в дан-ном случае не может произойти без участия третьих лиц. Гарантией того, что конституционное право будет реализовано, а закрепленная обязанность будет иметь способность к исполнению, служит конструкция публичного договора. Сказанное выше позволяет присоединиться к позиции, обосновывающей абсолютный характер возникающих при этом отношений, в которых конкретному лицу противостоит неопределенное количество обладателей соответствующих возможностей. Разница заключается лишь в том, что в данном случае состояние связанности свидетельствует о существовании не абсолютного правоотношения, а абсолютного секундарного права.

Детализирует правореализационную активную обязанность по управлению и право-обязанность по проведению капитального и текущего ремонта как самого жилого помещения, так и всего многоквартирного дома, в котором оно находится. Известно, что в настоящее время в ЖК РФ внесены существенные изменения, связанные с детализацией данной обязанности, выразившейся в установлении долженствования по внесению платежей на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и процедуре их проведения.

Помимо активных обязанностей, способных обеспечить сохранность объекта, в отношении жилых помещений в законодательстве установлены нормы, закрепляющие необходимость воздерживаться от определенных действий. И если неисполнение первых опосредованно приводит к возможности констатации бесхозяйного обращения с жилым помещением, то неисполнение последних есть целенаправленное действие, приводящее к соответствующему негативному результату. Соответственно, зададимся вопросом о том, а можно ли такую пассивную обязанность относить к выделенной нами группе правореализационных обязанностей?

Отрицательный ответ на данный вопрос базируется на следующих постулатах. Правореализационная обязанность есть результат совпадения возможности и долженствования, где исполнение последнего и есть акт реализации права. Естественно, что возможности чего-то делать (уничтожать и разрушать) не может соответствовать обязанность-тождество (установление долженствования по уничтожению и разрушению). Наоборот, закрепление положений о запрете разрушения должно означать отсутствие данной возможности в содержании субъективного права. Это означает, что под ограничениями субъективного права мы понимаем такую правовую форму, которая является результатом оценки сформулированного в законе запрета, выразившегося в появлении возможностей неограниченного круга лиц по осуществлению отдельных правомочий, входящих в содержание субъективного права, что повлекло невозможность, либо затруднение (неудобства) в осуществлении отдельных правомочий (а как следствие, и всего субъективного права) его обладателя.

Если запрет не влечет таких последствий и ограничивает не реализа-цию субъективного права, а само его содержание, то к ограничениям, как правовой форме, их относить нельзя. Однако это не означает, что мы под-держиваем дискуссию о соотношении терминов «запрет» и «ограничения». Так, в частности, высказывание В.П. Камышанского о том, что запрет выводит нежелательные отношения за пределы правового поля, а ограничения оставляют их там , поддерживается нами исключительно в ракурсе высказанной позиции. Запрет что-либо делать вообще, навсегда, без способности такой возможности быть возвращенной собственнику (за исключением изменения позиции законодателя), не ограничивает осуществление права, а определяет его содержание, выводя соответствующие возможности за пределы самого субъективного права .

В связи с тем, что в законодательстве установлен запрет совершать действия, способные привести к их квалификации в качестве бесхозяйного содержания жилого помещения, хотелось бы сказать несколько слов о дан-ных нормах. Известно, что собственник, наделенный наиболее абсолютным господством, по общему правилу, наделен возможностью и портить принадлежащий ему объект, и разрушать его, и полностью уничтожить. Анализ данных возможностей давно вызывает споры в юридической литературе.

Один из аспектов данной дискуссии касается отнесения возможностей по уничтожению объекта к одному из правомочий субъективного права собственности. Так, Б.М. Генкин считает, что уничтожение вещи есть только результат пользования ею . Однако согласиться с утверждением о том, что уничтожение вещи есть всегда результат пользования ею, в отношении жилого помещения практически невозможно. Пользуясь вещью (жилым помещением), лицо не ставит своей целью уничтожение объекта. Реализуя правомочие проживания, удовлетворяя жилищную потребность, лицо, наоборот, заинтересовано в его сохранении, на это же направлено и все существующее жилищное законодательство. Жилье не предназначено удовлетворить потребность тем, что прекратит свое физическое существование в процессе пользования (как, например, потребляемые вещи), да и временные рамки пользования такими объектами могут быть абсолютно неограниченными при условии поддержания жилья в надлежащем состоянии. Включение уничтожения вещи в правомочие пользования нецелесообразно и потому, что тогда возможность уничтожить вещь получит любое лицо, которое приобрело возможность пользования ею на основании решения собственника (наниматель, ссудополучатель), что недопустимо и потребует соответствующих формулировок как в законодательные акты, так и в тексты договоров.

Современные взгляды на данную дискуссию представлены позицией П. Фокова, согласно которой «уничтожение потребляемых вещей при использовании их полезных свойств есть пользование, поскольку стоимость утрачиваемого увеличивает стоимость того, для чего осуществляется использование (т. е. происходит смена формы); при обычном же уничтожении потребляемых или непотребляемых вещей осуществляется распоряжение вещью» .

В связи с изложенным, полагаем, что уничтожение – это возможность, которая детализирует правомочие распоряжения. Однако прямого запрета на уничтожение жилого помещения в законодательстве мы не найдем. Вместе с тем ст. 293 ГК РФ не допускает разрушения собственником жилого помещения, которое может повлечь для него прекращение права собственности в принудительном порядке. Собственнику запрещено совершать действия по бесхозяйному обращению с жилым помещением, которые могли бы привести к его разрушению, т. е. даже менее значимые с точки зрения сохранения це-лостности жилого помещения действия, чем непосредственное уничтожение жилья. При этом, в отличие от действий по разрушению, негативных последствий для собственника, совершившего по собственной инициативе уничтожение своего объекта, не предусмотрено. КоАП РФ предусматривает административную ответственность собственников за нарушение правил пользования жилым помещением, в частности, за самовольные переустройство и перепланировку, а также порчу жилых домов и жилых помещений (ст. 7.21). Различные терминологические неточности данной нормы бросаются в глаза (в частности, об использовании наряду с жилым помещением термина «жилой дом», который ЖК РФ признан наряду с комнатой и частью дома и квартиры видом жилого помещения; об употреблении в отношении жилого по-мещения (недвижимости) термина «порча» (что характерно для потребляе-мых вещей), однако исследовать подробно мы их не будем. В рамках поставленной проблемы обратим внимание лишь на тот факт, что публичным порядком не установлено прямого запрета на уничтожение жилого помещения, хотя запрещены «промежуточные» действия, которые могут к такому результату привести. Существуют ли иные механизмы, способные ограничить данную возможность собственника? И здесь можно говорить о более общем запрете: уничтожить жилое помещение нельзя, если это приведет к нарушению прав и интересов других лиц. Таким образом, в содержание субъективного права собственности на квартиру или комнату в многоквартирном доме возможность уничтожения вещи собственником по собственной инициативе изначально отсутствует, поскольку при любой ситуации подобные действия приведут к нарушению прав и интересов других лиц.

Одновременно с квартирой и комнатой самостоятельным видом жилого помещения является жилой дом. Вправе ли собственник его уничтожить? Если это не нарушает прав других лиц, то отсутствие законодательного запрета на данные действия позволяет дать утвердительный ответ на данный вопрос. Однако бросается в глаза определенная непоследовательность законодателя. Разрушать жилое помещение нельзя любому собственнику в независимости от вида жилого помещения (ст. 293 ГК РФ), а вот возможность уничтожения есть только у собственника жилого дома. Объяснить ситуацию с недопустимостью разрушения жилья всем собственникам можно не только отсутствием возможностей совершать действия, способные привести к нарушению прав и интересов других лиц, но и тем фактом, что любое жилое помещение представляет собой ценность в масштабе государства, разрушение или уничтожение которого влечет негативные последствия для всей государственной жилищной политики. Жилья становится меньше, уничтожившее жилое помещение лицо может стать нуждающимся и претендовать на помощь от государства. Для решения последней проблемы и появилась ст. 53 ЖК РФ, регулирующая ситуацию намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий, хотя, и через пять лет после уничтожения жилого помещения данное лицо может сохранить статус нуждающегося и приобретет право требовать постановки на учет. Считать данное правило в чистом виде негативным для собственника последствием уничтожения своей вещи нельзя: собственник может быть и не заинтересован в постановке на учет, данное правило ни-как не влияет на собственников – юридических лиц.

В связи с этим, думается, что возможность по уничтожению жилого помещения не должна включаться в правомочие распоряжения и, соответ-ственно, составлять содержание субъективного права собственности на жи-лое помещение. Прямой запрет на совершение данных действий должен быть установлен отраслями публичного права. Другое дело, что требования публичных органов по уничтожению жилого помещения в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или в случае изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд формируют обязанность собственника по уничтожению своего объекта.

Возвращаясь к определению ограничений субъективного права, отметим, что указанное выше позволяет сделать вывод о том, что установленное запрещение собственнику препятствовать всем третьим лицам в осуществлении возникших у них в связи с этим возможностей создает ситуацию связанности собственника с неопределенным количеством лиц. Появившиеся у неопределенного круга лиц возможности – это абсолютные секундарные права, которым корреспондирует состояние связанности конкретного обязанного субъекта. Подобная квалификация не есть что-то новое для науки гражданского права, поскольку именно так, и на это уже выше обращалось внимание, ряд исследователей квалифицируют возможности неопределенного круга лиц обращаться с требованием заключить публичный договор .

Следовательно, к правореализационным обязанностям могут быть отнесены только обязанности активного типа. Они присутствуют на протяжении всего периода существования того субъективного права, наиболее благоприятные условия реализации которого они обеспечивают. Их исполнение, как предполагается, является естественным состоянием права собственности, наиболее логичным образцом поведения для типичного обладателя данного субъективного права. Однако неразрывность личного и общественного интереса, связанного с сохранением в целостности социально значимого объекта, может привести к тому, что между ними возникнет конфликт, устранить который должен закон. И здесь в наименовании данной правовой формы на первое место выходит не ее правореализационная направленность, а обязательный характер.

К активным действиям по содержанию вещи принудить собственника жилого помещения практически невозможно, как невозможно препятство-вать в совершении действий, которые в дальнейшем могут привести к разрушению жилого помещения. Именно поэтому законодатель либо компенсирует отсутствие активности собственника действиями других лиц, либо, по мере возможности, заменяет ее исполнение в натуре денежными выплатами. Именно в этом ярко проявляется частноправовой характер анализируемых обязанностей. Другое дело, что в отношении жилого помещения, как ни в отношении любого другого объекта гражданских прав, наглядно проявляется наложение общественных и личных интересов. Несмотря на длящийся характер такой обязанности, осуществлять контроль процесса ее исполнения (как, например, обязанность выполнить работу в договоре подряда ) не может ни частное лицо, ни государство. Соответственно, недопустимо и предъявление требований о совершении таких действий . Невозможно и понуждение к совершению действий по содержанию жилого помещения. С технической стороны, заставить самого собственника в случае его отказа совершить соответствующие действия нельзя, а также невозможно заменить его действия принудительным исполнением в силу ст. 25 Конституции РФ о неприкосновенности жилища.

Устанавливая различного рода неблагоприятные для собственника последствия, связанные с неисполнением вспомогательных обязанностей, итоговое неисполнение основной обязанности (содержание жилого помещения) приводит к установлению в законе самого жесткого последствия – прекращение субъективного права. Неисполнение вспомогательных обязанностей имеет свои собственные последствия, но каждая по отдельности и в любой их совокупности могут привести к неисполнению общей обязанности по содержанию, выразившейся в бесхозяйном содержании жилого помещения. Предусмотренное гражданским законодательством последствие не оставляет сомнения в его частноправовой природе. Публичный элемент присутствует в том, что единственным субъектом, наделенным правом предупредить собственника об устранении нарушений и поставить вопрос о прекращении права собственности, называется орган местного самоуправления (в Проекте ГК РФ – еще уполномоченный государственный орган). Видимо поэтому еще Е.В. Васьковский писал, что подобные «ограничения» есть не что иное как публично-правовые обязанности административного характера, лежащие на владельцах недвижимости, никто из частных лиц не может понудить собственника путем гражданского судопроизводства к исполнению этих обязанностей. За их выполнением следят органы государства, и в случае необходимости применяют административные меры к нарушителям .

Однако реалии современности не позволяют согласиться с таким утверждением полностью. Административная ответственность собственника за разрушение своего жилого помещения никуда не делась. Одновременно с этим появилась и ответственность частноправовая, что свидетельствует о необходимости иной квалификации природы данных долженствований. Возложение итогового контроля на публичные органы – это единственный возможный вариант. Поскольку эта обязанность правореализационная, установленная законом в интересах самого управомоченного, то это означает отсутствие субъективного права, которое бы обеспечивалось данной обязанностью. Публичные органы, действуя в общественных интересах, инициируют обращение в судебные инстанции.

На протяжении многих лет обнаружить в российской судебной практике примеры не только удовлетворения, но и даже подачи соответствующих исков было невозможно. Несмотря на то обстоятельство, что даже в случае виновного поведения собственник может быть лишен права собственности только на возмездных началах, основной тенденцией правоприменения можно было считать защиту прав проживающего со ссылкой на общую норму ст. 40 Конституции РФ о том, что каждый гражданин имеет право на жилище. В последние несколько лет ситуация несколько изменилась.

Во-первых, иски о прекращении права собственности и о продаже жилого помещения с публичных торгов стали не только подаваться, но и удовлетворяться. Вместе с тем, нельзя не отметить несколько негативных моментов. В силу того, что обязанность по содержанию вещи не должна рассматриваться как публично-правовая обязанность, то, соответственно, не представляется правильным наделение лишь публичных органов возможностью требовать прекращения субъективного права собственности, как это имеет место в ст. 293 ГК РФ. Судебная практика очень последовательна в соблюдении указанных норм законодательства, что выражается в отказе в удовлетворении исков о прекращении права собственности на жилое помещение, поданных, в частности, сособственниками или соседями . Более того, неудачная формулировка указанной нормы, в которой закреплено лишь право(!) органа местного самоуправления обращаться с соответствующими исками в суд, практически лишает третьих лиц возможности защитить свои интересы. Так, показательно решение Ханкайского районного суда Приморского края от 30 декабря 2013 года , в соответствии с которым было оказано в удовлетворении требования о понуждении органа местного самоуправления обратиться с иском о прекращении права собственности на бесхозяйно содержимое жилое помещение. Основная аргументация, использованная судом, сводилась к двум аргументам: 1. к буквальному толкованию ст. 293, где действительно, закреплено право (а не обязанность) органа местного самоуправления совершать указанные в статье действия; 2. к утверждению о том, что обязанности обращаться в суд нет еще и потому, что в многоквартирном доме нет муниципальных квартир. И если первый тезис вызван неудачностью законодательной формулировки, которая явно нуждается в корректировке, то второй не выдерживает никакой критики в силу явного противоречия зако-нодательным нормам.

Во-вторых, по причине отсутствия возможности обращаться с исками о прекращении права собственности и сложностью привлечения к этому органов публичной власти, единственным способом защиты прав лиц, страдающих от таких действий собственника, становятся иски об устранении препятствий в пользовании вещью (негаторные требования), которые часто выражаются в конкретных требованиях по совершению или несовершению определенных действий со стороны нарушителя права. Так, существуют далеко не единичные примеры удовлетворения судами исков о возложении обязанности не содержать в доме домашних животных или возложении обязанности отапливать помещение . Причем следует обратить внимание, что в приведенных примерах отсутствуют ссылки на ст. 304 ГК РФ, а удовлетворяются требования об исполнении правореализационной обязанности в силу ее несоблюдения. Представляется, что удовлетворение таким образом сформулированных исковых требований больше объяснимо с позиции гуманных соображений, чем норм законодательства, а исполнимость подобных судебных решений представляется более чем сомнительной.

Нельзя не отметить и то обстоятельство, что в судебной практике в значительной степени представлены и мировые соглашения, которые заключаются между органами местного самоуправления и собственником, при отсутствии возражений со стороны проживающих по соседству лиц, о добровольном прекращении (продажи) жилого помещения. Указанные примеры, а также возможность понуждения к исполнению правореализационных обязанностей со стороны не публичных органов, а третьих лиц, еще раз подтверждает частноправовой характер анализируемых долженствований и необходимостью рассмотрения их в качестве самостоятельной правовой формы.

<< | >>
Источник: С.И. Суслова. Правовые формы жилищных отношений. 2014

Еще по теме § 1. Долженствования собственника жилого помещения:

  1. Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения
  2. Вопрос_71. Договор социального найма жилого помещения: понятие и признаки договора; понятие жилого помещения; субъекты (права и обязанности, ответственность); форма и порядок заключения; порядок расторжения и выселения; цена.
  3. § 2. Долженствования обладателей произ-водных субъективных прав на жилое помещение
  4. Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение
  5. Статья 685. Поднаем жилого помещения
  6. 67. Наем жилого помещения: понятие, объект, элементы
  7. Статья 671. Договор найма жилого помещения
  8. Статья 673. Объект договора найма жилого помещения
  9. Глава 20. НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
  10. Глава 35. Наем жилого помещения
  11. Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения
  12. Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения
  13. 20.2. Договор социального найма жилого помещения